重庆房价想暴涨?仔细看看这篇文章

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楼主 2019-04-26 14:41:15
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万科兰乔圣菲

各位思考:你如果是政府,会如何做?

答:

此前重庆是这么做的:为了控制房价,通过供应大量的廉价土地来增加供应量,满足需求。

投资房产的人买入房子,结果发现市场中源源不断的产出了大量的新房子,他的旧房子卖不过新房子,不光价格涨不上去,甚至还会跌。

于是,投资赚不到钱,没有了兴趣。

现在的政府发现其他城市并不是这么干的,房价不涨不一定是好事啊!

于是,有条不紊的开始了新的做法,涨点,刺激投资与消费,拉升了GDP,涨点,人们有了财富意识,激活了民间存量资金,涨点,让年轻人更加努力工作赚月供,再涨点,卖地收入翻番...

但是,这个涨,必然有度,不能涨速过快,如果涨到大多数刚需老百姓买不起,就没人来接盘了。如果市场中只留下投资需求,这个泡沫只会越吹越大,就很容易爆掉。

所以,有一招,叫:慢点吹,坐实泡沫。

怎么坐实?卖给刚需!

怎么慢点吹?降低杠杆!

卖给了刚需,他们用来住的,享用了房屋的使用价值,对于涨跌的敏感度也不那么高,不会形成短期波动。

而当投资买房的资金,全是真金白银一次性,没有用贷款去成倍放大时,那么购买力自然就会下降。同时,涨跌风险就完全转嫁给投资者个人了。

于是,就有了各种延缓衰老的药方:

只不过,最近这个市场,似乎吹泡泡的节奏快了那么一点点。

过去延缓衰老的那几招似乎不够用了?

我们走访售楼部时,发现目前的现实状况,非常焦灼,并且有愈演愈烈的趋势。所以,我估计,为了让泡沫吹慢一点,可能会有新手段!!

前方高能!请注意!

重庆至少还有五个辣招可以用,每一招,都会影响很大一部分人!

重庆想暴涨?先问问后面的政策答不答应。

1、三价合一

去年9月底“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》

要求银行业金融机构在办理个人住房贷款的业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。(通知中还有“认房又认贷”的说词,这个是原子弹,轻易不会用)

我去年简单的解读过,平地一声雷,二手房买卖有大变数(点击阅读旧文)简而言之,就是对二手房真实成交价格进行规范,杜绝阴阳合同,利于主管部门监管,二手房的贷款金额会受影响,交易成本会有增加,GPGD低首付基本就做不成了。

目前深圳已经开始执行三价合一。

重庆执行三价合一的可能性★★★★★

对二手房杀伤力指数★★★★☆

重庆本质上并不愿意二手房活跃,这么多新区,必须由新房主导市场!

所以,无论是贷款金额、难度,或是审批速度,二手房都会持续收紧,甚至断粮。房贷向新房倾斜,引导大家去买限价新房。

加上本身就有的一二手房价格倒挂,接下来,重庆的二手房出手难度会加大,尤其是非刚需面积段的二手房。

2、政府摇号

通宵排队、全款优先、关系户横行、暗箱操作、半夜偷卖、高昂茶水费!

在如今火锅一样的重庆楼市,各种乱象层出不穷,他们最伤害的,都是那一批能坐实房价泡沫的刚需!

保护刚需,是当前最重要的大事!

政府主导公平的摇号,是惠民政策,目前,南京、长沙、武汉、成都、西安、杭州,这些2017年暴涨的网红城市针对新房,都采用政府主导的摇号。

从目前结果来看,摇号对市场的供给量没有影响,但是将开发商手中的房源分配权力转移到了政府手中,杜绝了不正之风,减少了购房者非正常支出,让整个新房交易环节更加透明,公平!

让买到高性价比新房的机会,往真正需求住房的刚需群体倾斜!

重庆行情愈演愈烈,执行摇号

实施可能性★★★★☆

刚需保护指数★★★★☆

新房杀伤指数★★☆

3、限售延长

当投资购房群体超过刚需买房群体时,就不得不考虑几年以后市场迎来集中抛售而导致价格大幅波动的风险!

为抑制跟风投资,适当延长限售,延缓交易流通周期,是必然选择。

执行延长限售

杀伤力指数★★★★

实施可能性★★★☆

4、限购

重庆是目前唯一一个没有限购的国家中心城市,这是区别于其他城市的抢人战略,重庆反其道行之,直接“抢”钱,人不来可以,钱先来,总得来签购房合同吧,来了,就会轻易爱上重庆,这是多么深厚的谋略功夫啊!

重庆过往取代限购的政策是房产税。

设置了高价豪宅税,后来又打补丁对待外地“三无”征税,以及通过银行信贷控制“三无”购房的杠杆,降低风险。

破三无房产税的方法,有三种,一是落户重庆,二是半年社保,三是开一年公司。

前段时间有统计发现去年重庆的新增社保人数是全国第一,这其中很大一部分就是为了规避房产税“挂靠缴社保”。

“三无”房产税会因为房产转移给非三无,或者破除三无中任意一项,而不再计税,所以对外地人投资购房的影响效力,并没有想象中的大。

接下来,来个一年社保限购,本地限购两套,放缓投资性购房,并不是没可能,

大重庆3000多万户籍人口,家庭限购两套,外地纯投资限购一套,仍然还是可观的群体基数。而且,限购短期还会进一步促进本地“刚需”进场。

实施限购

杀伤力指数★★★★☆

实施可能性★★★

5、贷款收紧

贷款额度和政策,将会是下半年限制市场发展的关键因素。

下半年新房供货量上升,大量楼盘新开,而随着总价的上升,会逐步接近重庆本地居民普遍的支付能力上限;也就是大家所说的总价约束,200万是个坎。

又到了请援军的时候,而外地朋友又被定向收紧的房贷政策把杠杆降到了谷底(目前大多数银行已经停止受理外地三无住房按揭);

从这个角度看,现在开发商要求全款或者五成以上首付优先,实际上是在加速消耗市场中的购买力,为自己实现了资金快速回笼,但却为后来的新房们挖了坑。

后续的购买力,除了让更多银行储蓄搬家,就只有通过以旧换新实现持续的增量资金,这一点,在银行卡死二手房贷款后,将变得更加困难。

下半年住房维持信贷紧张

杀伤力指数★★★★☆

实施可能性★★★☆

对于这一点,变通的方法,我已经找到了,将作为问房密圈圈友免费的福利。

纵观重庆楼市的现状,正处于一个微妙的历史新周期。

重庆想要走出独立行情,并非不可能,而政府在背后的引导作用就显得格外重要。

降龙十八掌,用猛了,不致残也打伤,用轻了,狡猾的敌人会卷土重来,

 

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