问:支付、取得拆迁的搬家费如何进行税收处理?

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楼主 2019-01-10 14:51:44
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问:某房企支付给被拆迁企业拆迁补偿款300万元,其中,90万元为搬家费。被拆迁企业说搬家费是不用缴纳增值税,所以,只给房企开具210万元发票。急盼回复:房企到年底是否可以进行企业所得税税前扣除?以及增值税处理方面有哪些问题要注意?

答:被拆迁企业所取得的搬家费,只是单向补偿,被拆迁企业未向房地产开发企业提供应税行为,不属于增值税应税销售额,可不开具增值税发票;房企可凭拆迁合同或协议、转账付款凭证及被拆迁企业的收据和转账收款凭据,按规定进行企业所得税税前扣除;房地产企业支付的搬迁费,是拆迁补偿费的组成部分,可在增值税应税销售额中抵减。

一、被拆迁企业取得搬家费的涉税处理:

    1、增值税方面:未发生应税行为,不征增值税。

《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院第538号令)第一条规定:“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务),销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。”

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定:“ 在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。”

提示:被拆迁企业未发生上述销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产的行为,不征收增值税。

     2、发票开具方面:未发生经营业务一律不准开具发票。

   《中华人民共和国发票管理办法》(中华人民共和国国务院令第587号)第十九条规定:“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票。”

   《中华人民共和国发票管理办法实施细则》(国家税务总局令第25号)第二十六条规定:“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”

      提示:取得的搬家费,不是被拆迁企业对外发生经营业务收取的款项,不得开具发票。

3、企业所得税方面:应作为搬迁收入,按相关规定处理。

《企业政策性搬迁所得税管理办法》 (国家税务总局公告2012年第40号) 第六条规定:“ 企业取得的搬迁补偿收入,是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括:(一)对被征用资产价值的补偿; (二)因搬迁、安置而给予的补偿; (三)对停产停业形成的损失而给予的补偿; (四)资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款; (五)其他补偿收入。”

 提示:取得的搬家费,是因搬迁、安置而给予的在搬家过程中发生的费用支出的补偿,属于国家税务总局公告2012年第40号公告的搬迁收入。

二、房地产开发企业支付搬家费的涉税处理:

 1、增值税方面:搬家费允许在计算销售额时扣除

《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第七条第二款规定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

提示:支付的搬家费,属于拆迁补偿费的一部分,如房地产开发企业是一般纳税人且按一般计税方法,在取得土地时向被拆迁单位支付的搬迁费,允许在计算销售额时扣除。

注意:一定要完整收集相关证明资料,才能允许计算抵扣。如:拆迁协议、支付费用的转账付款凭证、相关发票收据等。千万不能遗漏的是,要收集被拆迁方取得拆迁补偿费用转账收款凭证。

2、企业所得税方面:搬家费准予在计算应纳税所得额时扣除。

《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第八条规定:“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。”

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》( 中华人民共和国国务院令第512号)第二十七条规定:“企业所得税法第八条所称有关的支出,是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出,是指符合生产经营活动常规,应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。”

提示:支付的搬家费,属于房地产企业为开发房地产项目取得收入直接相关的、符合生产经营活动常规的支出,应当计入正常的支出。

注意:对于不是应取得而未取得发票的支出,在符合“实际发生的与取得收入有关的、合理的支出”的前提下,可凭相关支出证明资料计入支出。如:工资薪金支出、未履行合同的违约金等。

总结语:房地产开发企业支付给被拆迁企业的搬家费,属于拆迁补偿费的一部分。在相关证明资料齐全的基础上,增值税方面可以在销售额中计算扣除,企业所得税方面准予在计算应纳税所得额时扣除。对于被拆迁企业来说,取得的搬家费不属于增值税应税销售额,不征收增值税。但取得的搬家费,应计入搬迁收入进行相关处理。 

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