2014年房企面临流动性收紧风险 贷款难或持续全年

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楼主 2019-08-20 20:38:57
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开元商住小区二手房

克而瑞数据显示,全国前50家房企的销售额已占到全行业的四分之一强。本报发现,在中国房地产企业的这场“2013盛宴”中,前50家房企里有20家是靠去年第四季度的冲刺,才有了这样的业绩。

然而,2014年不太可能发生类似现象。种种迹象表明,今年主要房企都将大部分销售目标的实现安排在上半年。世茂集团副主席许世坛明确称,由于预计供应高峰会在2014年下半年出现,为了避免激烈竞争,世茂会在上半年向市场集中供货。旭辉地产也透露了类似看法。

对“高周转”房企来说,目前最大的风险在于信贷的紧缩。瑞银房地产研究部主管李智颖认为,流动性收紧将是房企的最大风险。此前,很多地方银行已取消对首次购房者的优惠利率贷款。金融业内人士称,房贷利率已接近银行的融资成本,房贷业务已经失去吸引力。

尤其是传言将加强对影子银行监管的“107号文”,更可能促使素来谨慎的房企选择上半年出货这一安全之策。

市场供应

京沪厦等少数城市新房供应不足 部分城市库存消化需2~3年

克而瑞发布的研究数据显示,2013年前11月全国53个重点城市经营性用地成交面积高达6.59亿平方米,同比增长21%。上述出让土地经过7~8个月的开工、建设,将成为2014年新房市场的供应主力。

然而,除北京、上海、厦门、苏州等少数城市2014年可能出现供不应求现象外,大多数市场供应将和需求持平,而诸如常州、无锡、中山等城市的供应甚至可以卖2~3年。

一边是大量新增供应扎堆入市,另一边是资金面收紧力度有增无减,尤其是随着有关“107号文”的传言风起,对影子银行依赖度甚高的房地产企业或将面临极大冲击。

二三线城市库存压力增大

据克而瑞统计,2013年主流房企拿地规模出现明显增长。全国前50强房企通过招拍挂拿地的建筑面积高达1.87亿平方米,同比增长17%;投入金额总计5875亿元,同比增长57%。随着大型房企大手笔“补仓”,市场供应将出现明显提升,也将带来新一轮的库存压力。

在2013年房价上涨最为猛烈的一线城市,克而瑞预计,2014年总体供应走势仍将稳中有增。其中,上海供应总量保持稳定,深圳和北京同比上升两成和四成,市场供应出现稳步上升,但由于需求持续高位,因此从绝对值来看新增供应量仅是一般水平。

克而瑞研究中心分析师杨晨青认为,一线城市土地的高度稀缺,使得房价已处高位的市场仍然存在较大的提价空间,因此在短期需求不足,长期溢价空间看好的情况下,开发商在一线城市供应面也自然更为谨慎,惜售意愿更强。

与之相对,二线城市的供应量则迎来全方位扩张,市场也出现分化。克而瑞跟踪的11个重点二线城市中,八成城市新增住宅供应将同比上升,宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%,其中宁波更是达到了48%。

杨晨青表示,在重点二线城市中,除成都、厦门和苏州2014年预期供应不能覆盖当前年度成交量之外,其余重点二线城市供应均充足,部分如宁波这样供应量大增的城市已出现阶段性供过于求的征兆,未来房价上涨动力将被削弱,当地市场竞争将趋于激烈。

像常州、无锡、东莞、中山这种介乎二三线之间的城市情况更令人担忧,杨晨青表示,这类城市由于前几年开发过剩,库存仍处于高位,在未来2~3年内消化库存的压力较大,市场将进入阶段性盘整状态。

全联房地产商会创会会长聂梅生向《每日经济新闻》记者表示,预计2014年房地产市场仍将延续分化的走势,一线城市房价仍将惯性上涨,但同比涨幅较上年有所回落,二三四线城市将面临消化库存的压力。

资金面仍存变数

与库存压力增大相比,资金面趋紧是一个更大的变数。

直接受到影响的是房贷市场,随后有关规范影子银行的国办 “107号文”即将出台的消息更是令市场风声鹤唳。据《每日经济新闻》日前报道,市场消息称,国务院办公厅近期印发国办107号文《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(以下简称“107号文”),明确定义了影子银行的概念、纳入监管的范畴以及监管责任分工等。

盛富资本总裁黄立冲向 《每日经济新闻》记者表示,由于影子银行中很大比例是银行通过资金池业务支持房地产融资,一旦“107号文”真的落实,房企通过信托或理财产品融资支持开发业务难度将大大增加,导致资金面进一步恶化。

“对于销售规模在50亿元以下的中小型非上市房企而言,信托是其重要的融资渠道之一,一旦影子银行大幅收紧,这类房企受到的影响更大,被迫降价出售回笼资金的压力也更大。”杨晨青认为。

实际上,部分未雨绸缪的上市房企抢先在海外发债融资。根据中原地产研究部统计数据显示,仅2014年1月上半月,已有富力、佳兆业、合景泰富、世茂等多家房企发布海外融资计划,合计总融资额超过300亿元。

美国量化宽松政策逐步退出带来的影响也不容忽视,黄立冲对《每日经济新闻》记者表示,预计最快到下半年,美国量化宽松政策退出的影响将逐步呈现,即便上市房企仍能海外发债,资金成本也得抬高不少;此外,热钱也将加快从国内流出,对于国内资产价格将构成下行压力。

“对于一些融资渠道丰富的龙头房企,以及像远洋地产这种因2013年较少拿地资金链相对充裕的上市房企而言,一旦市场出现变动,2014年也许能获得不少并购机会。”杨晨青表示。

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(责任编辑:石青玲)
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