万达IPO标志商业地产进入存量时代 告别增量时代

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楼主 2019-09-24 15:36:47
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永嘉花园

中国最大、世界第二商业地产企业——万达商业地产将登陆资本市场。万达上市可谓“十年磨一剑”:2005年,万达想打包10亿美元的核心物业,通过房地产信托投资基金(REITs)在国际资本市场融资,但因国家严格限制外资收购国内物业而搁浅;2007年,万达意欲在A股市场上市,但2008年的金融危机让这一计划再次搁浅;2009年,万达第三次申请内地上市,但随后的楼市调控让万达又一次梦断资本市场。

万达的不懈努力终成正果,但此时的房地产已经是“夕阳无限好,只是近黄昏”。楼市供求格局已发生扭转,大周期下行已经开启。一方面,商业地产从2012年就开始出现供应大于吸纳的情况,写字楼、酒店、购物中心等都出现同质化、供应过剩,国际资本市场能否给予万达理想的估值不容乐观;另一方面,住宅进入供应过剩的阶段后,万达最核心的竞争力,即以高利润的住宅销售来弥补物业持有对于现金流的占用的“万达模式”是否还能“玩得转”,也是一个问号。

但对于万达来讲,如果再一次错过资本市场,就不仅是能否延续过去经营模式的问题,而是紧绷的资金链可能断裂的存亡问题。由于商业地产培育期长,期初现金流贡献少,“三费”(经营费用、管理费用和财务费用)太高,一般需要借助于私募、REITs和ABS等证券化来解决持有型商业地产的现金流压力。但是,我国地产金融发展滞后,再加上调控对地产融资的限制,内地开发商很少大规模持有经营性物业。

短短20多年内,万达便以1473万平方米的持有面积成为国内最大的不动产商,甚至将港资老牌持有型地产企业新鸿基和恒隆甩在后面。而且,万达的项目大多在二三线和三四线城市,培育期更长,现金流压力更大。万达的秘诀就在于,以万达影院、万达百货和跟随万达的品牌连锁为核心的城市综合体(万达广场)到哪里都是新地标。因此,万达可以从地方政府获得规模化、低成本的土地储备。

低地价和随行就市的高房价为万达带来了非常可观的毛利率(60%左右),其住宅销售也带来了充裕的现金流,覆盖了持有型商业占用的现金流,也为培育期顺利过渡腾挪出时间。同时,万达以大型住宅区培育人气,以新地标和万达特有的院线、百货和跟随品牌集聚人气,解决了二三线、三四线城市新商圈氛围培育艰难、人气不足造成的空置。

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(责任编辑:段文平)
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